Błąd w księdze wieczystej – jak go poprawić przed sprzedażą nieruchomości?

Księga wieczysta jest jednym z najważniejszych dokumentów dotyczących nieruchomości. To właśnie w niej znajdują się informacje o właścicielu, prawach związanych z nieruchomością, ograniczeniach oraz hipotekach. Dlatego przed sprzedażą mieszkania, domu czy działki warto sprawdzić, czy dane w księdze wieczystej są aktualne i zgodne ze stanem prawnym.

Co jednak zrobić, gdy znajdziemy w niej błąd? Sposób jego poprawienia zależy przede wszystkim od rodzaju niezgodności. Nie każda pomyłka wymaga postępowania sądowego, ale poważniejsze błędy mogą wpłynąć na przebieg transakcji.

Dlaczego warto sprawdzić księgę wieczystą przed sprzedażą?

Błędy w księdze wieczystej mogą pozostawać niezauważone przez wiele lat. Często właściciel dowiaduje się o nich dopiero wtedy, gdy planuje sprzedaż nieruchomości, zaciąga kredyt lub chce uregulować jej stan prawny.

Przed rozpoczęciem sprzedaży warto więc sprawdzić przede wszystkim:

• dane właściciela lub współwłaścicieli,
• oznaczenie nieruchomości i jej powierzchnię,
• sposób korzystania z nieruchomości,
• wpisane prawa i roszczenia,
• służebności,
• hipoteki i inne obciążenia,
• wzmianki o złożonych wnioskach.

Księgi wieczyste są jawne, a ich treść można sprawdzić również za pośrednictwem elektronicznego systemu ksiąg wieczystych. Zgodnie z ustawą domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.

Jakie błędy mogą pojawić się w księdze wieczystej?

Nie każda pomyłka ma takie samo znaczenie. Można spotkać zarówno drobne usterki, jak i niezgodności dotyczące samego prawa do nieruchomości.

1. Drobna pomyłka lub usterka wpisu

Przykładem może być literówka w nazwisku, oczywista pomyłka w danych albo inna usterka wpisu, która nie powoduje niezgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

W takich przypadkach przepisy przewidują możliwość sprostowania usterki. Kodeks postępowania cywilnego wskazuje, że sąd dokonuje z urzędu sprostowania usterek wpisu, jeżeli nie mogą one wywołać niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

2. Błędny metraż lub oznaczenie nieruchomości

Zdarza się, że dane dotyczące nieruchomości w księdze wieczystej nie odpowiadają aktualnym danym z ewidencji gruntów i budynków lub dokumentom stanowiącym podstawę wpisu.

W zależności od sytuacji konieczne może być złożenie odpowiedniego wniosku do wydziału ksiąg wieczystych wraz z dokumentami potwierdzającymi prawidłowe dane.

Warto pamiętać, że sprostowanie działu I-O jest odrębną czynnością i obecnie podlega opłacie sądowej w wysokości 100 zł.

3. Nieaktualny właściciel lub brakujący wpis

Poważniejsza sytuacja pojawia się wtedy, gdy księga wieczysta nie pokazuje aktualnego stanu prawnego – na przykład wciąż wskazuje poprzedniego właściciela albo nie uwzględnia osoby, której przysługuje określone prawo.

W takim przypadku nie zawsze wystarczy zwykłe sprostowanie. Jeżeli istnieje dokument potwierdzający zmianę stanu prawnego, można wystąpić z odpowiednim wnioskiem o wpis lub wykreślenie wpisu.

Jeżeli natomiast brakuje dokumentu, który pozwala na dokonanie zmiany, a stan prawny jest sporny, konieczne może być uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece wprost przewiduje taką możliwość w przypadku niezgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym.

Co z nieaktualną hipoteką lub służebnością?

Niektóre wpisy nie znikają automatycznie tylko dlatego, że przestały odpowiadać aktualnej sytuacji.

Dotyczy to m.in. niektórych hipotek, służebności czy praw związanych z nieruchomością. W zależności od rodzaju wpisu właściciel może być zobowiązany do złożenia odpowiedniego wniosku i przedstawienia dokumentu potwierdzającego podstawę jego wykreślenia.

Przykładowo, przy wykreśleniu hipoteki potrzebny może być dokument od wierzyciela potwierdzający wygaśnięcie zabezpieczonego zobowiązania.

Dlatego nie warto czekać z porządkowaniem księgi wieczystej do momentu znalezienia kupującego.

Jak poprawić błędną księgę wieczystą? Krok po kroku

Jeżeli przed sprzedażą nieruchomości zauważysz błąd, najlepiej:

1. Sprawdź aktualną treść księgi wieczystej.
Ustal dokładnie, którego działu i którego wpisu dotyczy problem.

2. Porównaj dane z dokumentami.
Mogą to być m.in. akt notarialny, dokumenty geodezyjne, decyzja administracyjna, postanowienie sądu czy dokument dotyczący spłaty hipoteki.

3. Ustal rodzaj niezgodności.
Drobna usterka, błędne dane nieruchomości, nieaktualny wpis prawa czy brak dokumentu potwierdzającego stan prawny mogą wymagać zupełnie innej procedury.

4. Złóż odpowiedni wniosek lub podejmij właściwe postępowanie.
W zależności od sytuacji będzie to np. wniosek o wpis, wykreślenie albo sprostowanie. W poważniejszych przypadkach konieczne może być postępowanie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

5. Nie zostawiaj tego na ostatnią chwilę.
Nawet jeśli sam błąd wydaje się niewielki, jego wyjaśnienie może wymagać dodatkowych dokumentów lub czasu.

Czy błąd w księdze wieczystej uniemożliwia sprzedaż?

Nie zawsze.

Znaczenie ma przede wszystkim rodzaj błędu. Drobna usterka techniczna może nie stanowić przeszkody w zawarciu umowy, podczas gdy niezgodność dotycząca właściciela, zakresu prawa czy istniejącego obciążenia może wymagać wcześniejszego uporządkowania sytuacji prawnej.

W praktyce warto przygotować księgę wieczystą do sprzedaży z odpowiednim wyprzedzeniem. Dzięki temu można uniknąć sytuacji, w której potencjalny kupujący jest już zainteresowany nieruchomością, a transakcja zostaje wstrzymana z powodu konieczności wyjaśnienia starego wpisu.

Księga wieczysta a bezpieczeństwo transakcji

Księga wieczysta ma zapewniać przejrzystość stanu prawnego nieruchomości. Jednocześnie przepisy chronią w określonych sytuacjach osoby, które nabywają prawo od osoby ujawnionej w księdze jako uprawniona – jest to tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jej działanie nie jest jednak bezwarunkowe, a przepisy przewidują sytuacje, w których ochrona ta nie działa.

Z tego powodu zarówno sprzedający, jak i kupujący powinni zwracać uwagę nie tylko na sam fakt istnienia księgi wieczystej, ale przede wszystkim na jej aktualną treść.

Zadbaj o formalności, zanim zaczniesz sprzedawać.
My zajmiemy się resztą.

OPEN ESTATE

Planujesz sprzedaż nieruchomości? Sprawdź jej stan prawny wcześniej

Przygotowanie mieszkania, domu czy działki do sprzedaży to nie tylko ustalenie ceny i przygotowanie oferty. Równie ważne jest uporządkowanie dokumentacji i sprawdzenie, czy stan prawny nieruchomości jest spójny z informacjami znajdującymi się w księdze wieczystej. Jeżeli pojawia się błąd, warto zająć się nim przed rozpoczęciem negocjacji z kupującym, a w przypadku bardziej skomplikowanych sytuacji skonsultować się z notariuszem lub prawnikiem.

W Open Estate pomagamy właścicielom przygotować nieruchomość do sprzedaży również od strony formalnej i organizacyjnej. Dzięki wcześniejszej weryfikacji dokumentów można ograniczyć ryzyko niepotrzebnych opóźnień i sprawniej przeprowadzić cały proces sprzedaży.

Planujesz sprzedaż mieszkania, domu lub działki w Warszawie? Skontaktuj się z nami! Pomożemy przygotować nieruchomość do bezpiecznej transakcji.