Działka na sprzedaż | Powązki, ul. Topolowa

Opis

Zalesiona działka budowlana o powierzchni 1 500 m² przy ul. Topolowej w Powązkach, gmina Leszno - u samego progu Kampinoskiego Parku Narodowego, w jednej z najspokojniejszych i najbardziej zielonych okolic na zachód od Warszawy. Regularny prostokąt o wymiarach ok. 30 × 50 m, porośnięty dojrzałym drzewostanem sosnowo-brzozowym, z bezpośrednim wjazdem z asfaltowej drogi publicznej. Obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (12MN1), uregulowany stan prawny i księga wieczysta wolna od hipotek. Idealna pod budowę domu w otoczeniu prawdziwego, dojrzałego lasu - bez etapu uzyskiwania warunków zabudowy.
 
DZIAŁKA I JEJ CHARAKTER
To, co wyróżnia tę nieruchomość spośród typowych działek podmiejskich, to gotowy, leśny klimat miejsca. Działkę porasta dojrzały drzewostan - sosny, brzozy i dęby - więc dom, który tu powstanie, będzie od pierwszego dnia otoczony prawdziwym lasem, a nie posadzonymi na szybko drzewkami ozdobnymi. Podszyt jest uprzątnięty, teren przejrzysty i gotowy do zagospodarowania: widać każdy metr i od razu widać, gdzie stanie dom. 
Teren jest płaski, grunt piaszczysty - korzystne warunki do posadowienia budynku, bez konieczności kosztownej niwelacji przed rozpoczęciem prac. Działka nieogrodzona, z bezpośrednim wjazdem z asfaltowej ul. Topolowej, bez ruchu tranzytowego. Front o szerokości ok. 30 m daje pełną swobodę w usytuowaniu domu wraz z garażem i podjazdem, a 50 m głębokości pozwala odsunąć budynek od ulicy i zostawić ogród z prawdziwego zdarzenia w głębi działki. Ekspozycja słoneczna dobra, korony drzew dają naturalny cień w upalne dni. Ważna informacja praktyczna: usunięcie drzew kolidujących z planowanym domem odbywa się w przypadku osoby fizycznej budującej na własne potrzeby w trybie zgłoszenia do urzędu gminy - bez opłat za usunięcie i bez postępowania o zezwolenie. Wymiary: ok. 30 m szerokość × 50 m długość (potwierdzone pomiarem granic: 30,00 / 50,00 / 30,00 / 50,00 m).

STAN PRAWNY I FORMALNY 
Działka nr ew. 95/6, obręb Powązki, o powierzchni 1 500 m², księga wieczysta prowadzona przez Sąd Rejonowy w Grodzisku Mazowieckim. Dział IV wolny od wpisów - brak hipotek. W dziale III figuruje wpis służebności przesyłu na rzecz PGE, przeniesiony z księgi macierzystej przy podziale nieruchomości, z wyraźnie oznaczonym przedmiotem wykonywania na innej działce (nr 95/27). Na sprzedawanej działce nie ma urządzeń przesyłowych ani pasa technologicznego - potwierdza to również rysunek planu miejscowego. Ten sam wpis widnieje w księgach kilku sąsiednich działek, z których część jest już zabudowana domami: to typowa pozostałość po podziale wspólnej nieruchomości, która nie ogranicza zabudowy i nie jest przeszkodą w uzyskaniu pozwolenia na budowę. W ewidencji gruntów działka figuruje jako grunty orne klas IVb, V i VI. Przy klasach IV-VI pochodzenia mineralnego wyłączenie z produkcji rolnej nie wymaga decyzji ani opłat, a przeznaczenie budowlane przesądza obowiązujący plan miejscowy. Powierzchnia poniżej 0,3 ha i budowlany charakter terenu oznaczają, że nie stosuje się tu ograniczeń w obrocie ziemią rolną: kupującym może być każdy, bez statusu rolnika, bez prawa pierwokupu KOWR. Sprzedaż przez osoby fizyczne, więc bez VAT - podatek od czynności cywilnoprawnych 2%.

SĄSIEDZTWO
Bezpośrednie otoczenie działki tworzą kameralne domy i wille w dużych, zadrzewionych ogrodach. Na sąsiedniej, identycznej działce kilka lat temu stanął nowoczesny dom parterowy - najlepszy dowód, że w tym miejscu da się zbudować dokładnie to, co się zaplanowało, i że sąsiedztwo trzyma poziom. Dalej kolejne zadbane posesje i pojedyncze starsze siedliska. To zabudowa rozproszona, w leśnym rytmie: nie osiedle, nie szeregówki, lecz duże działki wśród sosen. Powązki liczą niespełna 230 mieszkańców, więc cisza i prywatność są tu normą, a nie chwilowym stanem. Za działką i wokół niej rozciągają się lasy i łąki, a granica Kampinoskiego Parku Narodowego przebiega ok. 1 km dalej - wejście w park to kwestia kilkunastu minut spaceru, bez wsiadania do samochodu. Cały teren objęty jest planem miejscowym z przeznaczeniem wyłącznie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną - po obu stronach ul. Topolowej - co stanowi trwałą gwarancję zachowania niskiej, zielonej zabudowy okolicy na długie lata. Żadnych bloków, żadnej zabudowy szeregowej, żadnego przemysłu. Od wschodu okolica przechodzi w Marianów - willową, rezydencjalną część gminy Leszno, co dobrze pokazuje kierunek, w jakim ten fragment gminy się rozwija.

PLAN MIEJSCOWY I MOŻLIWOŚCI ZABUDOWY
Działka objęta jest obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego wsi Powązki oraz części wsi Korfowe, Szymanówek, Marianów, Wilkowa Wieś i Wilków w gminie Leszno (Uchwała Nr XXXI/163/2020 Rady Gminy Leszno z dnia 15 września 2020 r., Dz. Urz. Woj. Mazowieckiego poz. 9812, obowiązuje od 09.10.2020 r.), symbol planistyczny 12MN1. Brak konieczności uzyskiwania warunków zabudowy - można przystąpić bezpośrednio do projektu i wniosku o pozwolenie na budowę. Oszczędność kilku miesięcy procedury i eliminacja ryzyka odmowy WZ.
Parametry zabudowy wg MPZP (symbol 12MN1):
- przeznaczenie podstawowe: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna
- forma zabudowy: wolnostojąca lub bliźniacza
- przeznaczenie towarzyszące: garaże, budynki gospodarcze, zieleń urządzona
- przeznaczenie dopuszczalne: wbudowany lokal usługowy do 30% powierzchni całkowitej budynku (gabinet, biuro, pracownia, usługi handlu do 50 m² powierzchni sprzedaży)
- maks. wysokość budynku mieszkalnego: 9,5 m - komfortowo na parter z użytkowym poddaszem
- garaże i budynki gospodarcze: do 6,5 m
- maks. intensywność zabudowy: 0,5 - do 750 m² powierzchni całkowitej
- min. powierzchnia biologicznie czynna: 70% działki
- dachy: kąt nachylenia 30°-40° dla budynku mieszkalnego (20°-40° dla pozostałych), dopuszczone lukarny i okna połaciowe
- nieprzekraczalna linia zabudowy: 10 m od linii rozgraniczającej ul. Topolowej - pozostaje ok. 40 m głębokości do zagospodarowania
- dopuszczone sytuowanie ściany bez otworów przy granicy działki lub w odległości 1,5 m od niej
- miejsca postojowe: min. 2 na lokal mieszkalny, realizowane na działce (mogą być w garażu)
- kolorystyka: stonowane odcienie elewacji (biel, beż, żółć, brąz, szarość) i dachów; bez ograniczeń dla materiałów naturalnych - drewna, cegły i kamienia

Dostęp do drogi publicznej: front działki przylega bezpośrednio do ul. Topolowej, oznaczonej w planie jako teren drogi publicznej klasy dojazdowej (18KD-D) - trwały, formalny dostęp bez służebności i bez dojazdu przez działki sąsiadów.
Działka jest wolna od ograniczeń planistycznych: poza strefą ochrony konserwatorskiej stanowiska archeologicznego, poza strefą ograniczeń w lokalizowaniu budynków od granicy lasu, bez terenów zdrenowanych i bez pasa technologicznego napowietrznej linii elektroenergetycznej. Teren położony jest w granicach Warszawskiego Obszaru Chronionego Krajobrazu - to właśnie ta ochrona utrwala zielony, niskozabudowany charakter całej okolicy.

MEDIA
Stan mediów potwierdzony pisemnym oświadczeniem właścicieli: 
- Prąd: sieć w ul. Topolowej, możliwość przyłączenia ✅
- Woda: wodociąg gminny w ul. Topolowej, możliwość przyłączenia ✅
- Światłowód: sieć w drodze przy działce, możliwość podłączenia ✅
- Kanalizacja: brak sieci w ulicy; docelowo szczelny zbiornik bezodpływowy, co plan miejscowy wprost dopuszcza do czasu wybudowania kanalizacji
- Gaz: brak sieci w rejonie działki; plan dopuszcza indywidualne zbiorniki na gaz, a przy dzisiejszych standardach energetycznych naturalnym rozwiązaniem jest pompa ciepła.
Sąsiednie posesje po obu stronach są zabudowane i przyłączone. Szczegółowy przebieg sieci oraz indywidualne warunki przyłączenia wymagają potwierdzenia u właściwych gestorów przed projektowaniem.
 
LOKALIZACJA
Nieruchomość położona jest przy ul. Topolowej w Powązkach - niewielkiej, leśnej wsi w gminie Leszno, w powiecie warszawskim zachodnim, w pasie pomiędzy drogą wojewódzką nr 580 a Kampinoskim Parkiem Narodowym. To okolica, w której kupuje się przede wszystkim ciszę, przestrzeń i las - przy zachowaniu pełnej dostępności infrastruktury gminnej i sprawnego wyjazdu w kierunku Warszawy autostradą A2.
W najbliższej okolicy:
- ok. 1 km do granicy Kampinoskiego Parku Narodowego - największego kompleksu leśnego pod Warszawą, ze szlakami pieszymi i rowerowymi,
- ok. 4 km do centrum Leszna: Urząd Gminy, poczta, apteki, handel i usługi,
- ok. 4 km do Szkoły Podstawowej im. Stefana Batorego w Lesznie (ul. Leśna 13) oraz gminnego przedszkola (ul. Polna),
- ok. 4 km do przychodni Medicor - Centrum Zdrowia (ul. Błońska 62, Leszno),
- ok. 3,5 km do Biedronki (ul. Sochaczewska 68, Leszno) i lokalnych sklepów spożywczych,
- ok. 4 km do restauracji Z nami najesz się do syta (ul. Partyzantów 2A, ocena 4,9★) - kuchnia domowa, jedno z ulubionych miejsc lokalnej społeczności,
- ok. 4 km do PUB 579 (ul. Partyzantów 4, ocena 4,8★) oraz Bar Hanoi, kuchnia wietnamska i tajska (ul. Sochaczewska 7, ocena 4,4★),
- ok. 6 km do Parku Julinek (Julinek 1, ocena 4,5★) - park rozrywki z parkiem wodnym, parkiem linowym i atrakcjami dla dzieci, jeden z największych tego typu obiektów pod Warszawą,
- ok. 12 km do Błonia: szkoły ponadpodstawowe, przychodnie, market i pełna infrastruktura handlowa,
- ok. 19 km do Ożarowa Mazowieckiego,
- ok. 20 km do Żelazowej Woli - dom urodzenia Fryderyka Chopina, koncerty w sezonie letnim,
- ok. 25 km do Sochaczewa.
 
KOMUNIKACJA
🚗 DOJAZD SAMOCHODEM
- ok. 3 km do drogi wojewódzkiej nr 580 (Warszawa - Leszno - Kampinos - Sochaczew), głównej osi komunikacyjnej gminy,
- ok. 15 km do węzła Błonie na autostradzie A2 - bezpośredni wjazd w kierunku Warszawy oraz Łodzi i Poznania,
- ok. 26 km do granicy Warszawy (dzielnica Bemowo) trasą 580,
- ok. 38 km do centrum Warszawy - ok. 45 minut trasą A2/S8,
- ok. 19 km do Ożarowa Mazowieckiego i tamtejszej strefy handlowo-usługowej.
🚌 KOMUNIKACJA AUTOBUSOWA
- pętla autobusowa linii 719 ZTM w Lesznie (ok. 4 km od działki) - linia strefowa Leszno - Zaborów - Borzęcin Duży - Stare Babice - Metro Bemowo, dojazd bezpośrednio pod stację metra M2,
- linia 729 ZTM z przystankami w Wyględach (gmina Leszno) w kierunku os. Górczewska,
- gmina Leszno objęta jest systemem Warszawskiego Transportu Publicznego - podróż na biletach ZTM.
🚇 METRO
- Metro M2 stacja Bemowo: ok. 28 km, dojazd samochodem lub bezpośrednio autobusem linii 719 z pętli w Lesznie; stamtąd metrem do Ronda Daszyńskiego ok. 15 minut.
🚂 KOLEJ
- PKP Błonie: ok. 12 km - Koleje Mazowieckie w kierunku Warszawy Zachodniej i Śródmieścia (ok. 30 minut jazdy pociągiem),
- PKP Ożarów Mazowiecki: ok. 19 km - linia Warszawa - Sochaczew - Łowicz.
✈️ LOTNISKO
- Lotnisko Chopina (Okęcie): ok. 42 km, dojazd samochodem ok. 45 minut trasami A2 / S2.
🚲 ROWER I REKREACJA
- bezpośredni dostęp do dróg leśnych i gruntowych wokół Powązek - idealne warunki do biegania, jazdy na rowerze i spacerów z psem,
- szlaki piesze i rowerowe Kampinoskiego Parku Narodowego w zasięgu krótkiej przejażdżki,
- okoliczne stadniny i ośrodki jeździeckie w gminie Leszno i Kampinos.
 
NASZYMI OCZAMI, PODSUMOWANIE...
Nieruchomość dla tych, którzy marzą o domu w lesie - nie o działce, na której las trzeba dopiero wyhodować. Dojrzałe sosny i brzozy, uprzątnięty podszyt, płaski i piaszczysty grunt, nowy asfalt pod samą granicą i kameralne, nowe sąsiedztwo tworzą tu kombinację, którą na rynku spotyka się rzadko, a w tej cenie jeszcze rzadziej. Do tego rzecz najważniejsza dla kupującego działkę: pewność. Obowiązujący plan miejscowy z przeznaczeniem mieszkaniowym jednorodzinnym, znane i korzystne parametry zabudowy, bezpośredni dostęp do drogi publicznej, brak stref ochronnych i urządzeń przesyłowych na działce, księga wieczysta bez hipotek, brak ograniczeń w obrocie ziemią rolną i komplet aktualnych dokumentów gotowy do wglądu: odpis księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, akt notarialny, mapy i pełne zapisy planu miejscowego. Due diligence można przeprowadzić w kilka dni, a projekt domu zamówić od razu po zakupie - bez czekania na warunki zabudowy. Idealna dla rodziny szukającej miejsca na dom z prawdziwym ogrodem i lasem zamiast płotu w płot, dla osób pracujących zdalnie, które ciszę traktują jak zasób, a światłowód w drodze mają za warunek konieczny, a także dla kupujących z myślą o przyszłości - gmina Leszno to jedna z ostatnich okolic pod Warszawą, gdzie działka wśród dojrzałych drzew, przy asfalcie i z aktywnym planem miejscowym pozostaje w zasięgu rozsądnego budżetu. Kampinoski Park Narodowy jest tu sąsiadem, który nigdy się nie wyprowadzi.