Nowelizacja ustawy deweloperskiej 2026. Co zmieni się dla kupujących mieszkania?

Nowelizacja ustawy deweloperskiej 2026 – co zmieni się dla kupujących mieszkania?

Rynek nieruchomości staje się coraz bardziej przejrzysty. Kolejnym krokiem w tym kierunku jest nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, podpisana przez Prezydenta 7 sierpnia 2026 roku.

Zmiana może wydawać się techniczna, ponieważ dotyczy przede wszystkim sposobu przekazywania danych przez deweloperów. W praktyce może jednak ułatwić osobom szukającym mieszkania porównywanie ofert, cen i parametrów poszczególnych inwestycji.

Co dokładnie zmienia nowelizacja?

Deweloperzy już mają obowiązek udostępniania informacji dotyczących swoich ofert oraz przekazywania danych do państwowego portalu dane.gov.pl. Dane obejmują m.in. informacje dotyczące oferowanych lokali, ich powierzchni i cen.

Problemem był jednak brak obowiązku stosowania jednego, wspólnego sposobu zapisywania tych informacji. Ministerstwo Cyfryzacji przygotowało ustrukturyzowany format danych przeznaczony do odczytu maszynowego, ale dotychczas jego stosowanie nie było jednolitym obowiązkiem dla wszystkich deweloperów.  

Podpisana 7 sierpnia 2026 r. nowelizacja ma to zmienić. Jej celem jest zapewnienie jednolitego i spójnego sposobu udostępniania danych przez deweloperów w portalu dane.gov.pl.  

Dlaczego jeden format danych ma znaczenie?

Wyobraźmy sobie, że dziesięciu deweloperów przekazuje informacje o swoich mieszkaniach, ale każdy robi to według innego schematu.

U jednego cena jest zapisana w jednym miejscu, u drugiego w innym. Jeden podaje metraż w określonym formacie, drugi stosuje inne oznaczenia. Dla człowieka może być to jeszcze możliwe do odczytania, ale dla systemu komputerowego znacznie trudniejsze.

Ujednolicony format sprawia, że dane mogą być łatwiej odczytywane, zestawiane i analizowane automatycznie.

To z kolei może w przyszłości umożliwić tworzenie bardziej zaawansowanych porównywarek ofert i narzędzi analitycznych, które zestawią ze sobą mieszkania z różnych inwestycji. Takie rozwiązanie wskazywano również jako jeden z praktycznych celów nowelizacji.  

Co to oznacza dla osoby kupującej mieszkanie?

Dla kupującego najważniejsza jest nie sama technologia, ale jej praktyczny efekt.

Jeżeli dane o ofertach będą przekazywane według jednego standardu, łatwiej będzie:

• porównywać ceny mieszkań z różnych inwestycji,
• zestawiać ceny za m²,
• analizować dostępne metraże,
• sprawdzać parametry poszczególnych lokali,
• obserwować różnice pomiędzy ofertami deweloperów,
• korzystać z narzędzi, które automatycznie analizują rynek.

To może być szczególnie przydatne przy zakupie mieszkania w dużym mieście, gdzie w jednej dzielnicy często konkuruje ze sobą wiele inwestycji.

Czy oznacza to, że deweloperzy dopiero teraz będą musieli ujawniać ceny?

Nie.

To ważne rozróżnienie.

Obowiązek publikowania informacji o cenach mieszkań i domów oraz przekazywania danych do portalu dane.gov.pl wynika z wcześniejszych zmian w ustawie deweloperskiej. Deweloperzy mają również obowiązek codziennego przekazywania danych dotyczących cen i innych świadczeń związanych z oferowanymi nieruchomościami.  

Nowelizacja podpisana 7 sierpnia 2026 r. dotyczy przede wszystkim ujednolicenia sposobu przekazywania tych informacji.

Można więc powiedzieć, że to kolejny etap cyfryzacji i zwiększania przejrzystości rynku pierwotnego.

Czy zmiana zaczyna obowiązywać od razu?

Nie.

Samo podpisanie ustawy przez Prezydenta nie oznacza jeszcze, że nowe zasady raportowania obowiązują od 7 sierpnia.

Ustawa przewiduje trzymiesięczne vacatio legis* od dnia ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. Szczegółowe kwestie dotyczące formatu przekazywania danych będą następnie określone w przepisach wykonawczych.  

Oznacza to, że w najbliższym czasie kluczowe będzie również to, jak dokładnie zostanie określony obowiązujący format danych.

Czy sama cena mieszkania wystarczy, żeby dobrze porównać oferty?

Niekoniecznie.

Większa dostępność danych zdecydowanie ułatwia analizę rynku, ale cena za metr kwadratowy to tylko jeden z elementów całej decyzji zakupowej.

Dwa mieszkania o podobnym metrażu i cenie mogą znacząco różnić się pod względem:

• lokalizacji,
• układu pomieszczeń,
• piętra,
• ekspozycji,
• standardu inwestycji,
• dodatkowych kosztów,
• miejsca postojowego czy komórki lokatorskiej,
• otoczenia,
• komunikacji,
• dostępnej infrastruktury,
• potencjału inwestycyjnego.

Dlatego dane dostępne w publicznych bazach mogą być świetnym punktem wyjścia do analizy, ale nie zastąpią oceny konkretnej nieruchomości i jej lokalizacji.

Większa przejrzystość rynku nieruchomości

Nowelizacja z sierpnia 2026 roku jest kolejnym krokiem w kierunku większej dostępności i porównywalności informacji na rynku pierwotnym.

Dla kupujących oznacza to przede wszystkim możliwość korzystania z coraz bardziej uporządkowanych danych, a w przyszłości również z narzędzi, które będą mogły automatycznie analizować i porównywać oferty.

Im łatwiej dostępne i porównywalne są informacje, tym łatwiej podjąć świadomą decyzję zakupową.

Warto jednak pamiętać, że dobrze wybrana nieruchomość to nie zawsze ta z najniższą ceną za m². Liczy się cały kontekst inwestycji i przede wszystkim to, czy dana nieruchomość odpowiada potrzebom kupującego.

Planujesz zakup mieszkania na rynku pierwotnym? Warto wiedzieć, na co zwrócić uwagę, zanim podejmiesz decyzję. Jeśli masz wątpliwości dotyczące konkretnej inwestycji lub oferty, możemy pomóc Ci spojrzeć na nią z szerszej perspektywy.

*Vacatio legis (łac. „okres bez obowiązywania prawa”) to czas między ogłoszeniem ustawy a wejściem jej w życie. W tym okresie nowe przepisy są już opublikowane, ale jeszcze nie obowiązują. Celem jest umożliwienie obywatelom, przedsiębiorcom i urzędom zapoznania się z nowymi regulacjami i przygotowania się do ich stosowania.